Lunedì 5 Set 2016 L'USUCAPIUONE NEL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE

L´art. 84-bis, comma 1 D.L. 21 giugno 2013 n° 69, convertito, con modificazioni, dalla L.9 agosto 2013 n.98 tra gli atti soggetti a trascrizione, ha introdotto la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l´usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, (art. 2643 n° 12 bis). L´art. 1158 del c.c. recita: Usucapione ordinario è l´acquisizione del diritto di proprietà di un bene immobile e degli altri diritti reali di godimento, grazie al possesso continuato per 20 anni. I requisiti essenziali sono: il possesso della cosa in maniera continuato, pacifico e pubblico ed inequivocabile. L´Usucapione abbreviata (10 anni) art. 1159 del c.c. deve avere ulteriori tre requisiti: l´acquisto in buona fede da chi non è proprietario dell´immobile. L´esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto; La trascrizione del titolo stesso. Per le piccole proprietà rurali situati in comuni classificati montani (usucapione speciale art.1159 bis) i termini sono ridotti rispettivamente a 15 e 5 anni. Prima dell´introduzione della mediazione chi intendeva usucapire un bene o un diritto aveva solo la possibilità di promuovere un azione giudiziale per ottenere una sentenza di accertamento dell´usucapione. In pratica nemmeno un atto notarile nel quale veniva accertata la compiuta usucapione ventennale con dichiarazione delle parti era valida, per cui l´accertamento era esclusiva competenza del giudice. Con l´introduzione della mediazione D.L 4/3/2010 n° 28, una serie di incertezze hanno accompagnato la materia, infatti mentre i diritti reali erano oggetto di mediazione obbligatoria e quindi soggetti a condizione di procedibilità, vi era il rifiuto, da parte dei conservatori dei registri immobiliari, a trascrivere i verbali di mediazione, tutto ciò supportato da una serie di sentenze: Tribunale di Catania 24 febbraio 2012 depositato il 1° Marzo Presidente Dr. Morgia: a seguito di accordo di mediazione che aveva riconosciuto la maturata usucapione, omologato dal Presidente del Tribunale di Catania, con sottoscridi L´accordo di mediazione che accerta e riconosce l´usucapione è soggetto a trascrizione di tutte le parti autenticate dal notaio ai sensi dell´art. 11 comma 3 del D.L. 28/2010, Il Conservatore aveva, prima opposto un rifiuto, indi aveva proceduto alla trascrizione con riserva . Al ricorso presentato da parte dell´usucapito, il Giudice osservava che: il verbale di conciliazione contenente l´accertamento della intervenuta usucapione è inidoneo alla trascrizione poiché in base all´art.11 comma 3 D.L.vo n.28/2010, possono essere trascritti solo gli atti e contratti previsti dall´art. 2643 c.c. (come era formulato prima dell´entrata in vigore del «decreto del fare») laddove il verbale di conciliazione accertativo dell´usucapione, non realizzando nessun effetto costitutivo, traslativo o modificativo ma assumendo valore di negozio di mero accertamento, non è in alcun modo riconducibile all´ambito applicativo dell´art. 2643 c.c. (infatti non vi era la previsione n. 12 bis) per cui il verbale poteva essere utilizzato per promuovere l´azione giudiziale e non potevasi rilevare l´improcedibilità della domanda. (Tribunale di Roma 8/02/2012). Oggi con le modificazioni apportate dall´art. 84 bis «l´accordo di mediazione che accerta e riconosce l´usucapione è soggetto a trascrizione ai sensi dell´art.2643 n. 12 bis c.c.» Affinché questo avvenga bisogna che: a) tutte le parti titolari del diritto, assistiti dai propri legali partecipino alla procedura di mediazione e devono sottoscrivere l´accordo con autenticazione delle firme da parte di «un pubblico ufficiale a ciò autorizzato». b) L´accertamento della situazione del bene in ordine ai titoli di proprietà, alla regolarità urbanistica, importante ai fini della successiva autentica delle firme e alla trascrizione, e non essendo il mediatore titolato a farlo, è opportuno che la parte istante o il suo avvocato, preliminarmente si dotassero di una relazione da parte del notaio che sarà successivamente chiamato all´autentica delle firme. Infine per quanto riguarda la casistica, frequente, dove i titolari del diritto di proprietà non siano rintracciabili, l´unica strada è il ricorso alla domanda giudiziale DOTT. ANTONIO AMENDOLA Responsabile dell' organismo ADR MEDILAPET